BOE núm. 29

Sábado 2 febrero 2OO2

construir sin tener que hacer un desembolso inicial para adquirir el suelo o el volumen edificable. En este sentido, la cesión le evita, o bien tener que inmovilizar un capital propio para adquirirlos, capital que no recuperará hasta la venta de las viviendas, los locales o las edificaciones ya terminados, o bien tener que asumir unos gastos financieros importantes a fin de adquirir inicialmente la finca o el volumen edificable, gastos que, lógicamente, tienen repercusión en el coste total de la obra terminada.

De esta forma, la Ley se inserta en las determinaciones del ordenamiento vigente sobre la figura del promotor.

La cesión de finca o de edificabilidad a cambio de una construcción futura puede hacerse mediante la transmisión total de los mismos a cambio de la mencionada construcción, o mediante la transmisión de una parte de la finca o de edificabilidad en la proporción que la persona cédeme y la cesionaria determinen, constituyendo una situación de comunidad.

En ambas modalidades, las medidas de protección de la persona cedente, desprovista, total o parcialmente, de su propiedad, han de ser especialmente intensas.

En este sentido, hay que estipular en el contrato de cesión las características de la obra, las condiciones de realización y el inicio y el plazo de finalización de las obras, de conformidad con la Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la vivienda, que exige el establecimiento de plazos de finalización y entrega de las viviendas acabadas que en el momento de la venta están en proyecto o en construcción.

La persona cedente tiene, además, una facultad de resolución del contrato de carácter cautelar, independientemente del régimen normal de la resolución por incumplimiento en el plazo estipulado. Esta facultad nace cuando la persona cesionaria no ha iniciado las obras de construcción en el plazo pactado o cuando la licencia no se ajusta a los pactos establecidos, por una causa que no le es imputable.

La presente Ley establece, además de la facultad de resolver el contrato por incumplimiento, una medida que favorece que la persona promotora realice efectivamente la obra. Esta medida consiste en reforzar la eficacia de la condición resolutoria expresa que las partes puedan haber estipulado. En este sentido, el cumplimiento de la condición se puede acreditar por acta notarial o por certificación de la autoridad administrativa competente que acredite que la obra no se ha realizado en las condiciones y con las características establecidas.

En todos los casos de resolución del contrato, la persona cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria. Sin embargo, la persona cedente puede exigir a la cesionaria el derribo de la obra a cargo de esta última, si el coste de finalización o adaptación de las obras ejecutadas a las efectivamente pactadas es superior a la mitad del coste de la construcción prevista.

Artículo 1. Concepto.

El contrato de cesión de una finca o de una determinada edificabilidad a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la rehabilitación requiere, en el momento de formalizarlo, que se determinen las viviendas, los locales o las demás edificaciones con indicación de cada uno de los adjudicatarios y, cuando lo que se haya de construir o lo que resulte de la rehabilitación sean viviendas o locales de una edificación, que se constituya el régimen de propiedad horizontal como identificación necesaria.

Artículo 2. Modalidades.

1. La cesión puede hacerse mediante:

a) La transmisión total de una finca o de la edificabilidad a cambio de la construcción futura.

b) La transmisión de una cuota de una finca o de la edificabilidad en la proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen, constituyendo una situación de comunidad.

2. En el caso de transmisión total de una finca, la construcción futura se puede situar en una finca distinta de la que ha sido cedida.

Artículo 3. Régimen general.

1. En los contratos de cesión otorgados antes de

la obtención de la licencia de obra correspondiente se han de hacer constar las características de la obra, las condiciones, los plazos inicial y final de la construcción y la calidad de los materiales empleados.

2. En los contratos de cesión otorgados una vez obtenida la licencia de obra correspondiente hay que incorporar el contenido de la misma, así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo o facultativa de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo o facultativa correspondiente.

3. Ambas partes pueden acordar la constitución de un aval bancario o cualquier otra garantía a fin de asegurar el cumplimiento de la obligación de la persona cesionaria.

4. La persona cedente, después de un requerimiento fehaciente, puede instar la resolución del contrato si la licencia no se ajusta a los pactos acordados, en el caso establecido por el apartado 1, o si las obras no se han iniciado en el plazo pactado por una causa que no le sea imputable.

5. La obligación de la persona cesionaria sólo se entiende cumplida cuando la entrega de la obra se hace en las condiciones y con las características pactadas. Si no se ha estipulado nada en este sentido, la obra ha de ser entregada íntegramente, con todos los requisitos de habitabilidad o los que sean necesarios para el uso a que se destine.

6. La obra puede ser realizada y entregada por una persona distinta a la cesionaria, salvo que se haya pactado lo contrario.

Artículo 4. Adquisición en la transmisión total.

Si la cesión se hace mediante la transmisión total de la finca o de la edificabilidad a cambio de la construcción futura, la entrega de las viviendas, los locales o las demás edificaciones que correspondan a la persona cedente se hace una vez finalizada la obra.

Artículo 5. Adquisición en la transmisión parcial.

Si la cesión se hace mediante la transmisión de una cuota de la finca o de la edificabilidad, en la descripción de las diferentes viviendas, de los locales o de las edificaciones proyectados ha de constar la respectiva adjudicación a cada uno de los propietarios, que ha de hacerse efectiva a medida que la obra se complete.

Artículo 6. Incumplimiento del contrato.